3月27日上午，萬科召開了2016年度業績發布會，對于董事會超期服役的問題，公司董事會秘書朱旭表示，換屆方案正在積極醞釀之中，一旦成熟，將立即啟動。 而當有記者問及超期服役的原因時，萬科總裁郁亮則直接表示： “剛才你沒聽嗎?說得很清楚了，不用我再說了吧，要不然再把PPT發給你?“ ““不就是這樣嗎?大家眾所周知的原因，還用再提嗎?不要明知故問嘛。“ 王石去留成焦點 在業績發布會上，萬科現任董事長王石的去留，成為大家關注的另一個焦點。不過王石在3月24日開完董事會后就出國了，去哪不得而知。 自1988年萬科股改至今，王石以萬科董事長的身份已經走過了近二十載歲月，實事求是地講，無論他是多么地忙于登山、滑雪、拍廣告這些“副業“，無論有著怎樣的花邊新聞，無論局外人用什么樣的眼光看待它，但的確將萬科一步步地帶到并坐穩了行業老大的位置，地產業內人士也都對其頗為尊重。 不過，這也給外界帶來了另一重擔憂““倘若王石離開，萬科會怎樣? 會像沒有了喬布斯的蘋果，熱衷于發不同顏色的“新手機“;還是會像蓋茨隱退后的微軟，繼續蓬勃發展? “萬科是非常好的房產公司，就怕后來的人一味追求發展速度，把品牌做壞“，在地產行業有著十幾年工作經驗，中建一局的施先生向野馬財經如此表示，這應該也是所有希望王石留下的人的擔心。 而對于王石的去留，朱旭表示，“目前，王石仍然是董事會主席，下屆董事會由股東大會決定，現在提換屆的問題太早了“。 在這屆超期服役的董事會改選之前，誰也不能給出一個肯定的答案，不過剛剛發布的年報，或許可以為王石再增添一點籌碼。 “大象“萬科依舊起舞 3月26日晚間，萬科年報公布，年報顯示，公司2016年實現營業收入2404.77億元人民幣，同比增長22.98%;歸屬凈利潤210.22億元，同比增長16.02%;扣非凈利潤209.29億元，同比增長18.81%;資產總規模8306.74億元，同比增長35.89%。 而根據年報及預披露數據，相比另外幾家A股重要房企，無論是規模、盈利能力還是成長速度，萬科依舊是當之無愧的“帶頭大哥“：

上圖為A股五大房企2016年財務數據(整理自年報及預披露公告) 對此，平安證券在研報中點評：大象依舊起舞。 而為何萬科能夠成為中國房地產行業的領軍企業，施先生向野馬財經分析，首先是對產品的負責。 其表示，“萬科的房屋質量和物業在中國可以說是最好的，你如果買的話萬科是比較放心的“。的確，對于幾乎將“房子“和“家“劃等號的絕大多數中國人而言，高質量的房屋無疑是人們的首選。 除此之外，施先生還透露，“萬科的總包公司基本賺不到什么錢“。換句話說，即公司對成本的控制十分出色，而這需要對材料價格、人工成本等環節非常清楚。 在保證房屋高質量的同時還能嚴格控制成本，很顯然，這家公司的管理層并非只會爬爬山、滑滑雪那么簡單，萬科在資本市場遭到瘋狂搶食也就不難理解了。 房產政策下負債承壓 萬科年報顯示，2016年萬科資產負債率為80.54% ，同比增長2.84%;相比之下，招商蛇口這一數據為68.96%，同比下降1.56%;施先生表示，地產公司正常資產負債率應該在70%左右。 他進一步解釋，在房產開發的周期中，借款大致可以分為兩個階段，第一是拿地階段，拿地的錢是不可以向銀行借的，如果企業自有資金不足，則需要通過其它方式進行籌措，利率也相對較高;第二階段是拿到土地許可證、施工許可證后，就可以向銀行以較低的利率申請抵押貸款。 對此，銀行業人士分析，在房價持續上漲且房市持續繁榮階段，資產負債率偏好不會發生太大問題，部分小房企這一數據甚至在1000%以上，但只要上述兩個條件中的一個出現問題，就會對企業資金鏈帶來比較嚴重的影響。 而且，值得注意的是，政策對房價的調控或許沒有立竿見影的效果，但對房企的傳導卻可能比較迅速。 通常而言，房屋預售是房企回籠資金的重要手段，據施先生介紹，并非拿地后就可以直接預售房屋，而要達到一定的條件，例如上海大概是30%左右建筑面積的結構封頂后，才可以申請這部分的預售許可證;嘉興是所有房子的地庫出正負0(即結構施工時，地下結構施工完畢)可以預售。 換句話說，倘若此類政策作出調整，將直接影響到房企的資金鏈，因此資產負債率還是最好保持的健康的水平。 “當然，如果太低了，也意味著該公司開發力度不強“，施先生補充到。 反觀萬科，雖然資產負債率達到80.54% ，但年報同時顯示，公司銷售面積依舊保持著高速增長的趨勢，銷售均價也穩步上升，銷售回款率達95%;并且，未結資源、預收賬款充足，還在12城樓盤計提了13.8億跌價準備，對可能到來的市場變化積極做著準備。 總體而言，盡管2016年備受股權紛爭困擾，但萬科盈利能力仍然實現了持續攀升，這也顯示了在王石和他的管理團隊的治下，萬科所體現出的韌性強大，不過，這能夠成為王石留在萬科的籌碼之一嗎?讓我們拭目以待。

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